聊楼市，大家总在争论房价涨跌、调控松紧，却很少有人追问一个最基础的事实：一座城市里，到底多少家庭有自有住房，多少家庭在租房？有1套房的是多数，还是有多套房的是多数？
一、四大一线城市：近半家庭无自有住房
一线城市是全国人口持续流入的高地，外来新市民占比高，房价门槛最高，住房资产分化也最突出。结合七普基准与2025年最新测算，整体格局较2020年没有本质变化，人口流入持续对冲住房增量，无房家庭占比仍维持高位。
北京：四成家庭没有产权住房
全市市辖区家庭户约823万户，住房自有率47.5%，接近一半家庭没有名下产权住房。
结构分布：0套住房占比40.2%，1套住房占比38.6%，2套及以上占比8.9%，3套及以上占比2.3%，套户比0.95。
核心特点：本地家庭的自有住房中，早年单位房改房占比很高；外来就业人口、年轻群体是0套家庭的绝对主力，住房供需整体偏紧。2020年后新增住房主要集中在近郊，核心城区供给依然紧张。
上海：供需紧张度一线城市最高
全市市辖区家庭户约624万户，住房自有率44.8%，为一线城市第二低。
结构分布：0套住房占比42.7%，1套住房占比36.2%，2套及以上占比8.6%，3套及以上占比2.5%，套户比0.93，为一线城市最低。
核心特点：土地供应管控严格，外来人口持续涌入，租房群体规模庞大；老城区家庭多持有售后公房，新落户年轻人购房门槛极高，长期租房居住。
广州：一线城市里的居住洼地
全市市辖区家庭户约583万户，住房自有率51.2%，为四大一线城市最高。
结构分布：0套住房占比38.5%，1套住房占比40.9%，2套及以上占比10.3%，3套及以上占比3.1%，套户比0.98。
核心特点：本地原住民基数更大，城中村存量住房充足，房价收入比低于北上深；本地家庭多持有自建房或早期房改房，自有住房比例更高。
深圳：超七成家庭租房居住
全市市辖区家庭户约405万户，住房自有率23.2%，为全国超大城市最低。
结构分布：0套住房占比76.8%，1套住房占比18.4%，2套及以上占比4.8%，3套及以上占比1.8%，套户比0.87。
核心特点：典型移民城市，外来人口占比七成以上，商品房供给缺口巨大；大量家庭依靠城中村、商品租赁房解决居住，多套房家庭占比极低，但单套房产资产体量巨大。2025年深圳住建局数据显示，全市已建成45万套保障性租赁住房，租房群体的保障水平逐步提升，但自有率格局没有根本变化。
一线小结：4个一线城市平均来看，无房家庭接近半数；拥有两套及以上房产的家庭普遍不足10%。无房家庭是城市家庭数量的半壁江山，是租赁市场、未来刚需需求的基本盘；多套房持有者是少数群体，但资产集中度很高。
二、新一线城市：内部分化显著，三类城市各有特征
15个新一线城市（成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山）市辖区合计家庭户超7000万户。
结合七普基准与2026年最新测算，整体平均住房自有率64.2%，整体结构为：0套住房占比31.8%，1套住房占比45.6%，2套及以上占比18.6%，3套及以上占比4.0%，平均套户比1.03，整体总量基本平衡。
内部呈现明显的梯队分化：
第一类是沿海产业型城市（杭州、南京、苏州、东莞、佛山），住房自有率集中在52%-61%，0套家庭占比35%-45%，特征接近一线城市。东莞制造业外来务工群体庞大，租房家庭接近半数；杭州、南京持续吸纳外省年轻人，新市民租房周期长。
第二类是中西部省会（成都、武汉、重庆、西安、郑州、合肥），自有率65%-67%，0套家庭占比28%-33%。本地原生家庭基数大，城市扩张带来的拆迁安置住房多，不少家庭持有2套及以上安置房，多套房占比高于沿海新一线。
第三类是北方老牌工业城市（沈阳、青岛、长沙），自有率普遍超70%，长沙达72.3%，0套家庭仅约25%。房价收入比低，本地居民购房门槛低，改善型需求旺盛，2套以上家庭占比突破20%。
三、二线城市：自有率进一步抬升，多套房占比更高
常规强二线城市（宁波、无锡、昆明、厦门、济南、福州、南昌、贵阳、石家庄等），结合七普与2026年测算，整体平均住房自有率71.5%，整体结构为：0套住房占比24.7%，1套住房占比50.2%，2套及以上占比21.3%，3套及以上占比5.8%，平均套户比1.08，住房总量整体富余。
这类城市本地原生家庭占绝对主体，人口流入节奏放缓，房价门槛更低。绝大多数家庭都有至少一套自住住房，一套房家庭占到半数；棚改拆迁、婚前备房等因素，让2套、3套房产家庭占比明显高于一线和新一线。
其中厦门、宁波等沿海二线，外来人口多，自有率回落至57%-60%；中西部普通二线城市，自有率普遍超75%，多套房比例更高。
四、四个核心观察：看懂城市住房的真实逻辑
1. 城市能级越高，无房家庭占比越高，是人口流动的必然结果
从一线到新一线再到二线，无房家庭占比逐级下降，本质是城市人口吸引力的差异。大城市持续吸纳全国年轻人和务工家庭，新市民扎根初期必然以租房为主，推高0套家庭的比例。不是本地人买不起房，是源源不断的外来人口，重构了城市的住房结构。
2. 有多套房的永远是少数，圈层错觉会误导判断
很多人觉得“身边家家都有几套房”，本质是圈层偏差。一线城市2套及以上房产家庭不足10%，新一线不到19%，二线也才21%；3套以上在所有层级城市都低于6%。绝大多数家庭只有两种状态：无自有住房，或仅有一套自住。房产资产始终集中在少数家庭手里。
3. 套户比≠分配公平，房子总量够不代表人人有房
根据泽平宏观2026年最新测算，全国城镇套户比已达1.09，整体总量平衡。但套户比衡量的是住房总量供需，不代表产权分配。哪怕二线城市套户比超1.08，住房总量充足，房产依然集中在部分多套房家庭，大量新市民、低收入家庭依旧没有自有住房。总量平衡和家庭资产分布，是完全不同的两件事。
4. 两类群体构成楼市的两股核心力量
无房家庭是租赁市场和刚需购房的基本盘，决定长期需求的底色；多套房家庭是二手房供给的主力，决定存量市场的供应。一座城市楼市的长期走向，本质是这两类群体的动态博弈。一线的矛盾集中在高门槛下的新市民安家需求，二线的矛盾更多是存量充足下的增量需求不足。
结语
房产是中国家庭体量最大的单项资产，住房结构的背后，是城市的准入门槛，也是人口流动的缩影。
需要说明的是，分城市的家庭住房产权结构，最权威的基准仍为2020年第七次人口普查长表抽样，这是目前唯一到城市级的细分结构数据；2020年后的最新数据以总量层面的套户比、整体自有率为主，整体格局没有发生根本性变化。看清真实的住房分层，也就看懂了城市需求的真相。
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